Plusvalenza da Superbonus

Plusvalenza da alienazione Superbonus

E’ risaputo che il legislatore non ha apprezzato la normativa sul Superbonus che viene orami regolarmente colpita. La travagliata sorte dell’incentivo edilizio deve ora fare i conti con le plusvalenze in caso di cessione dato che la Legge Finanziaria 2024 (L.213/2023) ha introdotto una nuova fattispecie di redditi diversi (art.67 lettera b-bis del TUIR) modificando la previgente normativa, che colpisce la cessione di immobili con i seguenti requisiti:

     Alienazioni di immobili dal 1° gennaio 2024

     Che si tratti di cessione di immobili oggetto di interventi di cui all’art.119 D.Lgs 34/2020 (superbonus) e che il contribuente abbia optato per la cessione del credito o sconto in fattura (non si applica per la detrazione diretta in dichiarazione)

     Che la cessione avvenga prima che siano decorsi 10 anni dalla data di ultimazione lavori

     L’immobile ceduto non sia stato adibito ad abitazione principale per il contribuente o i suoi familiari per la maggior parte del tempo tra la data di ultimazione dei lavori e la data di cessione o se pervenuti per successione.

Le plusvalenze derivanti da tali cessioni sono tassate come redditi diversi con possibilità di opzione tassazione sostitutiva con aliquota al 26%

La plusvalenza è determinata come differenza tra il corrispettivo percepito ed il costo originario del bene, per i costi sostenuti per la ristrutturazione vi sono due soglie temporali da considerare

     Se l’immobile è ceduto da non più di 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori sono totalmente irrilevanti

     Se l’immobile è ceduto oltre i 5 anni dalla data di ultimazione lavori rilevano al 50% .

In caso di DONAZIONE vengono applicate le medesime regole sopra riportate, l’esclusione per abitazione principale si applica solo se il donatario adibisce ad abitazione principale l’immobile ricevuto in donazione.

Esempi

Caio ha acquistato un immobile nel 2010 per 200.000 euro adibito ad abitazione principale, l’immobile viene donato al figlio Plinio nel 2022 e da Plinio ceduto nel 2023 per 400.000, non avendo effettuato alcun intervento edilizio Superbonus la cessione non crea plusvalenza in quanto si considera la data di acquisto di Caio (2010) e la data di cessione (2023), come da previgente normativa.

Medesimo esempio ma Caio prima di donare l’immobile effettua interventi Superbonus per 100.000 euro e termina i lavori nel 2021, poi nel 2022 dona l’immobile al figlio Plinio che lo cede nel 2023, essendo decorsi meno di 10 anni dalla data di ultimazione lavori (2021) alla data di cessione (2023) la plusvalenze è tassata, ed essendo trascorsi meno di 5 anni dalla data di ultimazione lavori alla data di cessione, i costi di ristrutturazione non rilevano, la plusvalenza è calcolata tra 400.000-200.000.

Se l’immobile fosse stato ceduto da Plinio nel 2028 (decorsi i 5 anni dalla data di ultimazione lavori) la plusvalenza sarebbe stata calcolata incrementando il costo di acquisto con 50% dei costi di ristrutturazione, 400.000-200.000-50.000

Infine, se il figlio Plinio avessi adibito l’immobile donato come abitazione principale la successiva cessione non sarebbe stata imponibile (dato che a nulla rileva che fosse abitazione principale del donante).